기초연금 재산기준, 집·전세·예금·차가 소득이 되는 계산법

기초연금 재산기준은 재산 총액이 아니라, 재산을 월 소득으로 바꾼 금액으로 따져요. 집·땅 같은 일반재산에서는 지역별 기본재산액을, 예금·주식 같은 금융재산에서는 가구당 2,000만 원을 먼저 빼고, 부채까지 뺀 나머지에 연 4%를 곱해 12로 나눕니다. 이 금액을 소득과 더한 소득인정액이 2026년 단독가구 월 247만 원, 부부가구 월 395만 2,000원 이하면 대상 범위예요. 차량가액 4,000만 원 이상인 승용·승합·이륜차(차령 10년 이상 등 예외 제외)와 회원권은 공제 없이 가액 그대로 더해지니 따로 봐야 하죠.

2026년 기준	내용
재산이 들어가는 방식	공제·부채를 뺀 재산 × 연 4% ÷ 12 = 월 소득환산액
일반재산 공제(기본재산액)	대도시 1억 3,500만 원 / 중소도시 8,500만 원 / 농어촌 7,250만 원
금융재산 공제	가구당 2,000만 원
공제 없이 가액 그대로 더하는 것	4,000만 원 이상 승용·승합·이륜차(예외 있음), 회원권
비교하는 기준(선정기준액)	단독가구 월 247만 원 / 부부가구 월 395만 2,000원

표의 금액은 보건복지부 고시(2026년 7월 30일 시행)와 2026년 기초연금 사업안내 기준입니다. 확인 기준일은 2026년 9월 22일.

재산은 어떤 순서로 월 소득이 되나요

계산식은 기초연금 홈페이지(basicpension.mohw.go.kr)와 2026년 사업안내에 같은 모양으로 나와요.

재산의 월 소득환산액 = [{(일반재산 − 기본재산액) + (금융재산 − 2,000만 원) − 부채} × 연 4% ÷ 12] + 고급자동차·회원권 가액

일반재산은 집·땅·건물, 전·월세 보증금, 자동차. 금융재산은 예금·적금·주식·보험 쪽이죠. 순서대로 풀면 이렇습니다.

순서	계산	규칙
1	일반재산 − 기본재산액	음수면 0
2	금융재산 − 2,000만 원	음수면 0
3	1 + 2 − 부채	음수면 0
4	3 × 연 4% ÷ 12	월 소득환산액
5	4 + 고급자동차·회원권 가액	공제·환산 없이 가액 그대로

핵심은 괄호별 0 처리. 예금이 1,200만 원뿐이면 공제 2,000만 원 중 800만 원이 남지만, 이 800만 원을 집값에서 빼 주지는 않아요. 반대로 일반재산이 기본재산액에 못 미쳐도 남은 공제가 예금으로 넘어가지 않고요.

연 4%를 12로 나누면 300분의 1. 공제 뒤 남은 재산 300만 원이 월 소득 1만 원이 되는 셈이죠. 1억 원이 남으면 월 약 33만 3,333원이 더해집니다.

기본재산액은 집이 있는 곳이 아니라 신청자의 주민등록 주소로 정해요.

주민등록 주소	구분	2026년 기본재산액
특별시·광역시의 구, 광역시의 도·농 복합군(예: 대구 달성군), 특례시(고양·수원·용인·창원·화성)	대도시	1억 3,500만 원
도·특별자치도의 시, 세종특별자치시	중소도시	8,500만 원
도·특별자치도의 군	농어촌	7,250만 원

기본재산액과 금융재산 공제는 부부 합쳐 한 번씩 받아요. 부부가 주민등록 주소를 따로 두면 둘 중 상위 지역 기준으로 공제해요. 광역시의 다른 군이나 도에 속한 시의 읍·면처럼 고시와 사업안내에 따로 적히지 않은 주소라면, 주민센터나 국민연금공단(1355)에 확인하는 게 정확해요.

집·전세·예금·차는 각각 어떻게 잡히나요

종류별로 정리하면 이래요.

재산	얼마로 보나	계산에 들어가는 자리
집·토지·건물	시세가 아니라 시가표준액. 아파트는 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격, 땅은 개별공시지가 × 면적	일반재산 → 기본재산액 공제 후 연 4%
내가 세 든 집의 전·월세 보증금	주거용 주택 전·월세는 계약서 보증금의 95%(2026년 사업안내 기준), 상가 등 주거 목적이 아니면 전액	일반재산
예금·적금·주식	입출금 통장(요구불예금)은 3개월 평균 잔액, 정기예금·적금은 잔액 또는 총 납입액, 주식·수익증권은 최종 시세가액	금융재산 → 가구당 2,000만 원 공제 후 연 4%
자동차	보험개발원 차량기준가액 등 차량가액	4,000만 원 미만이거나 예외에 해당하면 일반재산
고급차	4,000만 원 이상인 승용차·승합차·이륜차, 차마다 따로 판단	공제 없이 가액 전액을 월 소득에 더함
회원권	골프·승마·콘도·종합체육시설·요트 회원권의 시가표준액	공제 없이 가액 전액을 월 소득에 더함(모든 회원권이 경매·공매 중이거나 영업장 폐업 중이면 연 4%)
부채	실제 대출 잔액, 세 준 집 임대보증금은 그 집 시가표준액의 50% 범위(한 채만)	일반재산·금융재산 공제 뒤 합계에서 뺌
자녀 명의 집에 무상 거주	자녀 집 시가표준액 × 연 0.78% ÷ 12 (6억 원 이상일 때)	재산이 아니라 소득(무료임차소득)
증여·처분한 재산	2011년 7월 1일 이후분. 증여·처분 당시 시가표준액(그보다 싸게 판 걸 소명하면 실제 매매가격)에서 쓴 곳이 입증된 금액과 자연적 소비금액을 뺀 값. 재산 산정에서 빠지는 차(장애인·국가유공자 차량 등)를 주거나 판 경우는 해당 없음	기타(증여)재산으로 다 줄어들 때까지 남음

복지로 모의계산의 "임차보증금" 칸 안내문에는 주거용 보증금의 95% 적용 얘기가 없어요. 계산기가 알아서 줄여 주는지는 확인하지 못했으니, 기준 근처라면 국민연금공단(1355)에 물어보세요.

고급차 예외는 여섯 가지. 차령 10년 이상인 차, 화물·특수자동차, 생업용으로 소명한 차, 압류 등으로 폐차·매매가 안 되고 운행도 못 하는 차, 시·도지사가 멸실을 인정한 차, 불법명의 자동차로 기록된 차. 교통범칙금이나 자동차세 미납으로 압류됐어도 실제로 운행이 되면 예외가 아니에요. 예외에 해당하는 차는 일반재산으로 돌아가 공제와 연 4%를 적용받습니다.

빚, 자녀 명의 집, 증여한 재산은 어떻게 되나요

빚은 일반재산과 금융재산을 각각 공제한 뒤 합친 금액에서 빼요. 인정 범위는 정해져 있죠.

구분	부채로 빼 주는 것	빼 주지 않는 것
금융기관·공공기관 대출	주택담보·신용 등 종류·용도와 관계없이 실제 대출 잔액(담보 설정액이 아님)	마이너스 통장(한도 대출), 1년 이내 단기 카드론·어음할인 대출, 연대보증(본인이 주채무자면 인정)
신용카드	3개월 이상 연체한 50만 원 이상 금액	일시불·할부 결제 잔액, 카드론·현금서비스 연체
개인 간 빚	법원 판결문(지급명령 포함)이나 화해·조정조서로 확인된 사채	그 밖의 개인 간 빚
세 준 집 임대보증금	전세권 설정·확정일자(전월세신고필증) 계약의 보증금 중 그 집 시가표준액의 50% 범위, 여러 채면 한 채만	2007년 10월 15일 이후 본인·배우자가 직계존비속·형제자매(각 배우자 포함)와 맺은 계약의 보증금
주택연금·농지연금	지금까지 받은 금액의 누계	—

복지로 모의계산 화면을 직접 열어 보니 부채 칸이 "대출금"과 "임대보증금"으로 나뉘어 있었고, "임대보증금"은 다시 "주택 등 시가표준액"과 "임대보증금" 두 칸이었어요. 세 준 집 보증금은 대출금 칸이 아니라 여기에 그 집 시가표준액과 같이 넣으면 돼요. 내가 세 들어 사는 집 보증금은 부채가 아니라 재산정보의 "임차보증금" 칸이고요.

자녀 명의 집에 무상으로 살면 재산이 아니라 소득이 붙어요. 본인이나 배우자의 주민등록 주소가 자녀(1촌 직계비속) 명의의 시가표준액 6억 원 이상 주택이면, 시가표준액 × 연 0.78% ÷ 12가 무료임차소득으로 더해집니다. 기본재산 공제도 없죠.

시가표준액 7억 5,000만 원 아파트라면 월 48만 7,500원이 붙어요. 자녀와 사위가 절반씩 공동명의라면 자녀 지분만 반영합니다. 월 24만 3,750원. 부부 중 한 사람만 그 집에 살아도 해당돼요.

자녀가 세 들어 사는 집에 함께 사는 거라면 무료임차소득을 매기지 않아요. 자녀에게 증여한 집이라면 이미 증여재산으로 잡혀 있어 빠지지만, 증여재산이 다 줄어든 뒤에는 다시 붙고요.

2011년 7월 1일 이후 남에게 주거나 판 재산은 기타(증여)재산으로 계속 잡혀요. 자녀에게 명의만 넘긴 것도, 종교단체나 사회복지법인에 기부한 것도 증여로 봅니다. 기초연금에는 "몇 년 지나면 빠진다"는 기간이 없어요. 다 줄어들 때까지 남습니다.

줄여 주는 몫은 두 가지예요. 판 돈으로 다른 재산을 사거나 빚을 갚거나 의료비를 내는 등 본인·배우자를 위해 쓴 사실이 입증된 금액, 그리고 자연적 소비금액(생활비로 쓴 것으로 보는 금액)입니다. 자연적 소비금액은 증여·처분한 달부터 확인한 달까지 한 달에 정해진 금액인데, 해마다 금액이 달라 그해 금액에 그해 개월 수를 곱해 더해요. 2026년분은 단독가구 월 267만 9,518원, 부부가구 월 324만 7,369원.

경상남도 김해시에 혼자 사는 분이 2026년 2월 시가표준액 2억 원인 땅을 자녀에게 증여하고, 10월에 신청해 그달 확인했다고 가정해 볼게요. 2월부터 10월까지 9개월분 2,411만 5,662원을 빼면 1억 7,588만 4,338원이 남아요. 다른 재산이 없으면 중소도시 공제 8,500만 원을 뺀 뒤 월 약 30만 2,948원이 소득인정액에 들어가요. 2026년 금액이 그대로라고 치면 다 줄어드는 데 약 66개월이 더 걸리는 계산.

재산은 본인이 하든 자녀가 대신하든 공적자료로 먼저 조회하니, 상황에 맞는 서류만 더하면 돼요.

상황	더 챙길 서류
전·월세로 살거나 세를 준 경우	확정일자를 받았거나 전세권을 설정한 임대차계약서
자녀 등 다른 사람 집에 무상으로 사는 경우	사용대차 확인서(서식 20호)
대부업체 대출이 있는 경우	최근 3개월 안에 발급한 부채증명서 등
배우자가 있는 경우	배우자의 금융정보 등 제공 동의서
증여·처분 재산의 사용처를 밝힐 때	매매계약서, 부채상환증명서, 진료비 납입확인서·영수증(간이세금영수증은 불인정), 납세증명서 등

자녀가 대신 신청할 때 필요한 위임장과 가족관계증명서는 기초연금 대리신청, 위임장 쓰는 법과 부모님이 직접 할 일에 표로 정리해 뒀어요.

계산해 보면 얼마가 되나요

두 가구로 계산해 봤어요. 숫자는 설명용 가정. 예금 이자 같은 다른 소득은 없다고 봤어요.

2026년 기준	사례 A: 광주광역시 북구, 단독가구	사례 B: 충청북도 청주시, 부부가구
재산·소득	전세보증금 2억 4,000만 원, 예금 4,500만 원, 대출 없음, 국민연금 월 45만 원	부부 공동명의 아파트 시가표준액 3억 원, 승용차 1대(차량가액 2,000만 원, 6년 차), 부부 예금 합계 1,200만 원, 주택담보대출 잔액 5,000만 원, 남편 국민연금 월 70만 원
일반재산	2억 2,800만 원(보증금 × 0.95) − 1억 3,500만 원 = 9,300만 원	3억 2,000만 원(아파트 + 차) − 8,500만 원 = 2억 3,500만 원
금융재산	4,500만 원 − 2,000만 원 = 2,500만 원	1,200만 원 − 2,000만 원 → 0원
일반 + 금융 − 부채	9,300만 원 + 2,500만 원 − 0원 = 1억 1,800만 원	2억 3,500만 원 + 0원 − 5,000만 원 = 1억 8,500만 원
월 소득환산액(× 4% ÷ 12)	약 39만 3,333원	약 61만 6,667원
소득인정액	약 84만 3,333원	약 131만 6,667원
선정기준액과 비교	단독가구 월 247만 원 이하	부부가구 월 395만 2,000원 이하

사례 A에서 적용률 없이 보증금 전액을 넣으면 월 환산액이 4만 원 높게 나와요. 보증금 1,200만 원 차이가 300분의 1로 줄어든 값이죠.

사례 B의 차만 차량가액 4,500만 원인 3년 차 승용차로 바꾸면 결과가 확 달라져요. 차가 일반재산에서 빠져 월 환산액은 55만 원으로 줄지만, 4,500만 원이 그대로 더해져 소득인정액이 약 4,625만 원이 되거든요. 기준을 한참 넘어요. 같은 차가 차령 10년 이상이면 일반재산으로 계산돼 소득인정액이 140만 원으로 내려가요.

자녀가 대신 알아볼 때는 부모님 집 공시가격, 통장 종류별 잔액, 대출 잔액, 차량가액 네 가지를 먼저 받아 두면 빨라요. 숫자를 넣어 바로 확인하려면 기초연금 모의계산, 복지로에서 로그인 없이 5분이면 끝나요에 화면 순서를 정리해 뒀어요. 주소가 bokjiro.go.kr인지 확인하고 들어가세요.

재산만 있으면 얼마까지 받을 수 있나요

아래는 공식 표가 아니에요. 공식 계산식에 2026년 선정기준액을 넣어 직접 계산한 값이고, 소득이 전혀 없이 일반재산만 있을 때를 가정했습니다. 금액은 시세가 아니라 시가표준액(공시가격) 기준.

2026년, 소득 없이 일반재산만 있을 때(시가표준액)	대도시	중소도시	농어촌
단독가구	8억 7,600만 원	8억 2,600만 원	8억 1,350만 원
부부가구	13억 2,060만 원	12억 7,060만 원	12억 5,810만 원

모두 계산값이고, 소득 없이 일반재산만 있을 때의 시가표준액 기준이에요. 계산은 선정기준액 × 300 + 기본재산액. 금융재산이 2,000만 원을 넘거나 부채·고급차·회원권·월 소득이 있으면 달라지는데, 월 소득 1만 원마다 한도가 300만 원씩 줄어드는 식이죠.

기초연금 홈페이지 자주 묻는 질문에도 "소득·재산 최대 금액" 표가 있는데, 2022년 10월에 올라온 글이라 금액이 2026년 기준과 달라요. 기준 근처라서 판단이 어렵다면 공식 상담 전화 목록의 국민연금공단(1355)이나 보건복지상담센터(129)에 물어보는 게 빨라요.

자주 묻는 질문

10억 아파트 기초연금

공시가격 10억 원 아파트 한 채만 있는 대도시 단독가구라면 2026년 기준을 넘어요. 다른 소득이 없어도 재산 환산액만 월 약 288만 3,333원이라 단독가구 월 247만 원보다 많거든요. 부부가구는 기준이 월 395만 2,000원이라, 다른 소득(소득평가액)이 월 약 106만 8,667원 이하면 기준 안에 들어요.

기초연금 자동차 2대

차가 두 대면 합치지 않고 차마다 따로 4,000만 원 기준을 봐요. 2,500만 원짜리 두 대는 합쳐 5,000만 원이어도 둘 다 일반재산이고, 배기량 기준은 현행 고시에 없어요. 공동명의 차는 지분과 상관없이 전액 재산으로 잡되, 부부 공동명의 1대는 가구당 1대로 계산합니다.

주택연금 받으면 기초연금 못받나요

못 받는 건 아니에요. 주택연금 수령액은 소득으로 보지 않고, 지금까지 받은 금액의 누계를 부채로 계산합니다(2026년 사업안내 기준). 가입 여부는 이 계산과 별개로 본인 상황에 따라 달라요.

기초연금 재산 기준 시점

재산은 소득·재산을 조사하는 날(조사일)의 가액으로 계산해요. 다만 입출금 통장은 3개월 평균 잔액, 증여·처분한 재산은 증여·처분한 날 기준 가액을 보고요. 공시가격이 바뀐 뒤 몇 월부터 반영되는지는 사업안내에 따로 적혀 있지 않아, 국민연금공단(1355)에 확인하는 게 정확해요.

부모님께 보내드릴 3줄 요약

• 대상: 2026년 소득과 재산 환산액 합이 월 247만 원 이하(혼자)
• 금액: 공제 뒤 남은 재산 300만 원이 월 소득 1만 원
• 신청: 주민센터·국민연금공단·복지로, 판정은 기관이 해요

부모님 집의 공시가격과 통장 종류별 잔액부터 확인해서 위 계산식에 한 번 넣어 보세요.